张华容：技术赋能创造持续价值

　　9月11日，一年一度的经济观察报商业地产年会在北京举行。在这届以“为资产创造价值”为主题的论坛上，作为主演讲嘉宾的爱琴海商业集团CEO兼总裁张华容把时间更多地留给了“技术赋能”这一话题。在她看来，资产管理是一个持续价值的创造过程，而技术创新是其中最重要的驱动力。

　　技术赋能:技术应用不再有边界

　　张华容在演讲中表示，未来爱琴海购物公园的外立面将逐渐减除广告位的设计。众所周知，购物中心的外立面广告位可谓是“寸土寸金”，它不仅是展示购物中心品牌和活动丰富度的一个直观窗口，同时也可以为购物中心带来不菲的广告收入，爱琴海的新做法称得上有些“奢侈”。

　　在采访中她告诉记者，一方面广告位对项目的消费者体验与视觉调性有一定的影响。更主要的是，在当下商业空间与消费者联接重构的背景下，消费者与商品的第一次接触不一定要通过实体的广告屏，技术会让这个联接更加高效与精准。从爱琴海相关部门反馈的数据表明，通过基于会员与外部数据的精准营销，较之过去普通的优惠券发放，消费者触达率提升近4倍，到店率提升了20倍。

　　在爱琴海商业集团看来，实体运营商一直有着应用新技术的传统。比如早期的线上预定和送货系统、超市的三公里配送等，都是在做技术和运营的融合，只是当时的思维还没有现在这么宽广，也没有特别成熟的技术投入。一旦内外部条件成熟，通过技术革新、数据运营，迎合、匹配甚至引导消费者需求就成为水到渠成的事情。

　　通过长时间的实践，2018年爱琴海推出了“5A信息化场景模型”，即精准定位、精准运营、精准服务、精准会员、精准营销。打造了覆盖运营各维度的技术应用平台。涉及到精准就要一对一、面对面，爱琴海是如何实现精准呢？重点在于关注每一个技术的应用场景。

　　关于精准定位，爱琴海最主要的做法是两点，一是通过项目地理围栏结合热力图对选址进行评估；二是对项目周边客群进行精准的行为画像。目前爱琴海在开展资产管理合作过程中，都会通过精准的数据支撑，可以为项目的拿地决策做出指引。

　　项目接手后，则需要更加精准的运营，比如：依据多维数据去判断场内每家商户的经营状况，利用新技术去评估消费者对于商品的满意程度，即时掌握设备设施及商业空间运行状况以为品牌商家提供更好的服务。相比于过去依靠人力与经验，如今的爱琴海正在借助更多的外界数据信息和精准抓取的场内数据，除了在商户服务与消费者购物体验上深入探索外，爱琴海目前还正在研究如何提高商品选择偏好的精准度以及提升品牌远程管控的效率。

　　与此同时，爱琴海精准会员与精准营销的模型也已经开始投入应用。除上文所提到的触达率与转化率的提升，爱琴海的会员还可以通过线上端口的打通，实现积分、支付等方面的便捷服务。

　　资产管理：创造持续价值

　　资产管理是爱琴海商业集团的核心业务，它的本质就是为合作伙伴创造持续价值。所以当爱琴海选择向技术要效率，实现对资产管理的赋能时，几乎是在资产管理的全过程中都实现了技术升级。

　　其中包括了从资产的评估、获取、设计到最终的建造、运营，到最终的资产评估和资产的退出。在这个过程当中，爱琴海对商业物业的前、中、后以及对未来资产的再次增值、不断的变现都创造着新价值。

　　在这样一个全链条的技术革新过程中，爱琴海商业集团也面临着极大的挑战。其中之一就是日常运营现场与数据运用的结合。

　　数据的收集导入需要一个普及适应的过程，对于习惯于常规经验的运营者与决策者，都需要时间。爱琴海目前正在做的，就是让数据、场景、技术与人的匹配度提升，丰富技术的应用场景。

　　第二则是建造一套适用于爱琴海的商业系统并没有看上去那么简单。

　　虽然目前有许多数据服务商，能提供的技术服务也有很多，但技术的供应商和现实中的运营需求之间距离依然很远，很难把运营商全方位的需求完全整合到同一个信息架构中来。为此爱琴海商业集团不仅成立了信息中心，更通过多种合作等方式聚合了众多技术团队，打造了一整套商业管理系统，让系统搭建者、数据抓取者、应用分析者、数据使用者得以在同一个平台上沟通与协作。

　　张华容表示，技术赋能是创造长期价值的有力保障。其运用到物业系统的时候，能节省人力成本与能源成本；运用到企划系统的时候，能够大幅优化资金效率并能够保证每一次营销的可评估性；在运营维度上，爱琴海的商户满意度、消费者体验以及会员活性都在持续提升。

　　坚持资产视角与技术创新的方式，也让爱琴海在创造长期价值的过程中打造了一个个资产管理的优质案例。2013年开业的北京太阳宫爱琴海购物公园就属于通过“旧改”，成功使物业标的大幅增值，并利用高效运营创造持续收益的标杆性项目。而围绕2014年开业的昆明爱琴海所推出的类REITs产品，是当时国内最早一批类REITs产品，加速了国内商业地产领域的金融创新。

　　9月30日，慈溪爱琴海购物公园即将开业。在该项目的筹建过程中，爱琴海商业集团利用多种融资方式完成项目的收购与后续开发，保证了项目在短短13个月内实现从项目竞拍到改造、招商再到最终开业，成为了爱琴海资产管理业务利用技术与金融创新的最新成功案例。

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